刷遍朋友圈的“房东缴税通知”

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版权:来源 综合经济观察报、南方都市报、澎湃新闻网、上观新闻、北京头条等


这两天,一张深圳市龙岗区布吉街道个人房屋租赁纳税通知刷遍了朋友圈,人们自然而然联想到个税申报。


深圳市龙岗区布吉街道“房东缴税通知”真是因为个税申报吗?这次追缴的是多长时间的房租?



深圳市龙岗区布吉街道管理中心回应:


该通知确实是其街道发布的,但是与抵扣个税没有关系。这一通知只是起到提醒房主的作用。而具体到需要缴纳的税额也会根据公示的当地区平均租金来核算,如果出租金额小于平均租金,房主也可以自己申报。总得来说,租金在3万元以下的住宅需交租金4.5%的税款,商铺需交租金5%税款。对于通知中的不按时缴纳会被处罚一事,该接线人员表示,目前对于到该中心办理缴税业务的不收取滞纳金,关于处罚,该中心并不是职能部门,没有处罚权利。


据南方都市报报道,早在十多年,深圳各区地税分局就委托辖区各个街道向辖区有房在出租的房东征收房屋出租租赁税。目前追缴的大多是2017、2018年房东应缴未缴的税款。如果是2016年5月1日后应缴未缴的税款,可携带房屋地址和银行卡直接来行政服务大厅办理,暂无需缴纳滞纳金;如果是2016年5月1日之前应缴未缴的税款,则需要去税务部门补缴。


事实上,租房纳税和房屋租赁合同网上备案都不是什么新鲜的事物。


早在2017年4月5日,深圳就曾公开发布《关于严格执行出租房屋代征税税率的通知》,明确个人出租住房的月租金低于等于3万元的,综合征收率为4.5%(房产税4%,个人所得税0.5%)。


月租金介于3万元与10万元(含)之间的,综合征收率为6.105%(增值税1.5%,房产税4%,个人所得税0.5%,城市维护建设税0.105%)。


月租金大于10万元的,综合征收率为6.18%(增值税1.5%,房产税4%,个人所得税0.5%,城市维护建设税0.105%,教育费附加0.045%,地方教育费附加0.03%)。


而目前上海是以租金除以1.05作为计税收入,若计税收入达到3万元及以上,其综合税率为5%,若计税收入在3万元以下,综合税率为3.5%。


早在2018年2月,南京市房产局已向各房地产经纪机构下发《进一步加强房源发布管理规范房地产经纪行为的通知》(以下简称 " 通知 "),明确进一步规范房地产经纪机构经营行为,加强房屋租赁管理。房产中介发布出售或出租房源信息前,要从南京市网上房地产监管平台进行房源核验,而以后租房子也要跟买房子一样,进行房屋租赁合同网签和登记备案。


2018年7月1日,上海宣布全面实施住房租赁合同网签备案制度,国有土地上的住房租赁活动,均应按规定进行合同网签备案。


2018年11月23日,深圳市也就《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》征求意见。《意见稿》第三十六条明确,房屋租赁合同订立后15日内,租赁当事人应当持有相关材料到房地产所在地的房屋租赁主管部门办理租赁合同备案,对符合规定的,主管部门应自收到申请之日起5个工作日内核发房屋租赁合同备案凭证。主管部门应当建立完善房地产市场信息系统,逐步实行房屋租赁合同网上签订和网上备案。


那么租房征税和网上备案的进展如何?有多少人愿意主动登记租赁信息,主动补缴纳税?据媒体报道,目前主动登记租赁信息的居民很少,如果顺利的话就不会看到文章最前面那张催缴通知了。


去年住建部提出要大力发展租赁市场。大中城市房屋租赁需求在不断增加,房租纳入征税监管必然是未来的趋势。房屋租赁合同网上备案和租房缴税迟早有到来的一天。只是,租房纳税能否实现规范租赁市场的初衷,税收是否最终会转嫁到租房客身上引起房租进一步上涨?


房东和租客的税收转嫁是人们最关心的问题,其背后究竟折射出什么?经济观察报对金杜律师事务所合伙人叶永青的一篇采访对此做出了解释:


房东和租客的税收转嫁背后折射出什么问题?


文章来源:经济观察报


根据最新推出的个税改革中的六类专项附加扣除政策,2019年1月1日起,个人有住房租金类支出的,可以获得相应的个税专项附加扣除,租房城市不同,住房租金扣除标准分为1500、1100、800元三个等级,其中直辖市、省会城市、计划单列市及国务院确定的其他城市按照1500元的标准抵扣。


纳税人若是要申报租房抵扣个税,租房者需要填报出租方详细信息,如出租方为个人,需要填写房屋信息、房东姓名、身份证号,如出租方为组织,则需要提供公司名称及单位统一社会信用代码。


在过去的时间里,对于个人的租房收入几乎是没有纳税的。在此次个人所得税改革里,财税部门通过房租抵扣,可以部分的统筹租房的数据。但是,未来房东增加的税收谁来负担,如同二手房交易,卖房者拿走的是净收益,其他成本都是买房者来负担。


对此,经济观察网记者专访了金杜律师事务所合伙人叶永青,对现在的这一现象进行了解读。


经济观察网:房东租客的个人所得税负担背后,是什么问题和原因?


叶永青:一场房东和租客的假想对话引爆了网络的热点。讨论的焦点在税收上,连接的是房地产行业,而折射出的是中国经济的现实困难和未来税制改革的不易。今时今日,已经没有人怀疑,税收问题是中国经济的重要问题,而如何面对这样的问题,需要决策者的智慧和定力。


经济观察网:我们仔细来看看这个对话透露出的信息,需要说明的是,这些信息未必是全面的,如果这样的场景真的是典型的场景,那么会有很多政策的制定受到影响?


叶永青:信息的第一个方面:房地产租赁的市场已经处在十分焦灼的状态,一方面是仍然存在较大的供不应求现象,而与此对应的是需求方,也就是租客们的支付能力其实已经接近极限了。作出这个结论的理由非常简单,税收的增加和减少本质是个经济的问题,如果对于租客而言,房租的抵扣无足轻重,其自然不会有对房东信息的要求,只要放弃扣除就行;另一方面,如果房东可以如以往房地产市场某些人的论断一样,轻易的把价格涨上去来弥补税收的损失,那也不会存在这样的讨论了,直接涨价就好,省去无数麻烦。然而,于租客而言,税收的利益仍然不能轻易放弃,同时,即使市场的价格不会因此上涨,理论上可以找到类似的房子,寻找的成本和可能面临同样要求的压力也是一个沉重的负担。于房东而言,涨价很难,重新寻找租客的成本在供不应求市场情况下,相比明显提高的税务成本还可以承受,这个大概就是市场的经济逻辑了。这个判断本身和之前租赁行业对市场的分析以及笔者听闻的实际情况比较接近,尽管租赁市场仍然可能供不应求(因为入市的资源不足),但是价格其实已经很难上涨了,于是税收就成了最后博弈的杠杆。


信息的第二个方面,个人出租房产的税收管理和现行税法之间存在差异。这个判断的来由也很简单,如果个人出租房产仅仅只交个人所得税,假设房东和租客适用的综合所得边际税率相同,那么事实上就是一边交税一边扣除的问题,谈判的焦点是双方如何分享(分摊)个人所得税征管的影响。然而,对话所显示的重要信息之一就是,房东的税负上升明显大于租客的个人所得税扣除利益,很显然,房东的税负上涨计算中不仅仅有个人所得税,还包括了增值税、房产税等多个税种,也不排除是因为房东适用的边际税率显然大于租客。正是因为,房东的税负成本会因为税收信息影响大幅上升,价格小涨本身都不能抵消税收信息获取带来的税收成本,大涨又显然不现实,才形成了威逼利诱(利诱没看到)要求放弃扣除的谈话。


信息的第三个方面,中国的长租市场建设任重道远,建立合理的法律平衡十分重要。从租客的无奈到房东的霸道,最重要的背景是双方谈判地位不一致带来的影响,这既有市场供求的原因,也有制度建设的问题。目前的中国租房市场由于长期供不应求,签约以短约为主,房东以各种方式保护自己的利益,要求各种形式的解约权,而解除合同本身往往就成了涨价的最后武器。如何以法律的方式对市场谈判中具有优势地位的一方作出合理的限制是一个需要思考的问题。


经济观察网:对正在进行的个人所得税改革会有什么影响?


叶永青:对于个人所得税的征管,相信即便是喊得最大声的房东也清楚,这一天终究会来,无论租客是否申报信息,该交的税总有要交的一天。个人所得的征管,无论从个人所得税、流转税还是其他税收的角度,必然会有信息打通,全面征收,严格征管的一天。不存侥幸的态度才是合理有效的。


对于未来的的减税,结构性的特点必将越来越明显,即整体减税,征管加税,底层减税,上层增税,交易减税,所得增税,这样的趋势在所有发达国家走向富裕的道路中都出现过,我们只是会走得更加不同(也许更加艰难)。


对于房地产租赁市场和税收政策,若干年前,有不少人拿着开发商可以转嫁税负来说不应该对房地产增加税负,今天,同样有人以此为理由认为对个人出租房产应该给予税收优惠。而笔者认为,市场的归市场,法律归法律,任何一项税收都可以在市场经济条件下成为价格博弈的组成部分,然而政策的制定只能从市场中性的假设出发,因为转嫁意味着涨价,而世界上没有只涨不跌的市场。因此,房地产租赁市场未来的税收政策应该着重于,以税收合法方式鼓励长租,在租客和房东之间形成更为长期和稳定的价格博弈,这才是长效机制的根本。




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