信号!房企到期债券5300亿,逾期风险大增,房地产市场要变天?

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版权:来源  债市观察 ID:bondreview 作者 小债


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2019年,房地产企业到期债券5381.6亿元,伴随着融资艰难和债务压顶,是否会迎来房企债务大规模逾期?房地产市场要变天?


1

融资艰难,房企债务泰山压顶


2018年,很多房地产企业都经历了彷徨和煎熬,调控高压态势不减,不断升高的融资成本和债券资金兑付压力,成为众多中小房地产企业无法逾越的大山。


据了解,2018年下半年,房地产行业存续债券需偿还规模为1786.2亿元,到2019年,这一规模上涨至5381.6亿元,并于2021年整体接近万亿元,其中近半数为公司债。(数据来源:中国经营报)


一边是债务到期,一边是融资艰难


在2018年,很多房地产企业因为传统融资渠道行不通,甚至让员工购买理财产品。7月,泰禾关联方泰禾投资推出了一款面向员工的理财产品,认购门槛100万起,预期收益高达18%;2018年12月,佳兆业被曝出员工被半强制购买理财产品,起投金额20万起。


更有甚者,部分回款压力大的房企,如荣盛地产(SZ.002146)、河南正商,则被曝出强迫员工买房等行为。


连万科都要以“活下去”为目标。



迄今为止,地产债公开债券中已经出现了华业资本、中弘股份、银亿股份等违约主体。2019年是否会迎来房企债务大规模违约?现在还很难讲。


很多人猜测,为了保房地产,避免造成连锁爆雷,2019年的房价是不是要涨?


2

它曾与恒大碧桂园齐名,如今负债近3000亿

会成为下一个老赖吗?

2018年,富力地产公开发债超20次,融资500亿元以上,今年偿债压力极大,是断臂求生还是逾期爆雷?


不断借新还旧,融资成本飙升


2019年,广州富力地产股份有限公司(以下简称“富力地产”,02777.HK)借钱度日的节奏依然紧凑。


1月4日,富力地产发公告,已完成发行70.2亿元公司债,利率7%。


了解到,富力地产如此大规模发债,主要是为了还旧债


据统计,富力地产2019年1-5月需要回售的债券共161.5亿元,这还不包括短期融资券等其他种类的债券,新发行的这70亿高息债券就是全部用来偿还最近到期的债务的


这样进行大额、高息发债,使得富力地产的融资成本飙升,据富力地产2018年中期报告,上半年仅融资成本就高达27.5亿元,同比骤升184%


即使在这样不惜血本疯狂发债的情况下,富力地产的现金流还是越来越紧张,2012年到2018年上半年,富力的经营性现金流连续六年半都是负数,三季度现金流依然为-28亿元,可用现金余额只有192.24亿,而对比一下同行,恒大的现金余额达2012亿,实力碾压。



作为曾经与恒大、碧桂园齐名的富力地产,显然已经被抛到了后面。


 大笔收购变鸡肋,负债近3000亿


从2017年起,“去杠杆、降负债”成了各大房企的主旋律。万达上演断臂求生,负债已经缩减了近2200亿,几乎减少了一半,而其负债率,也降到了行业较低水平,处于60%下。而与之相反的是,富力一直在大手笔收购。


2017年7月,富力地产以189.55亿元的价格买下了万达73家酒店资产包。收购完成后,富力地产共有88间酒店、26365间客房,一举摘下了全球最大的豪华酒店业主”这个让其得意的头衔。


之后富力又以57亿元大手笔收购海航资产,还高调进入医疗领域,以5.3亿元竞得番禺钟村街4万平方米的医疗地块


富力地产净利润和负债总额


而收购的豪华酒店业务并没有给富力带来利润,反而一直在赔钱,成了鸡肋。与此同时,负债不断飙升,根据去年三季度报,富力地产负债合计2863.22亿元,而2017年的数据是2332.05亿元,2016年是1795.15亿元,净负债率也分别从160%,170%到了现在的187%,再创新高。


债务违约密集爆发,富力会成为下一个响雷吗?

  

2018年第四季度,房地产行业集中爆发了多只债券违约,中弘股份的16弘债02、03和17华业资本CP001,以及最新违约的15银亿01。


银亿股份宣布还不上钱了;五洲国际公告,还不上钱了;华业资本公告,一年前发的债,还不起了;中弘地产不仅还不上,还退市了······


房企无钱还债的现实不仅发生了,而且是接二连三的发生了。


小债认为,房企爆雷主要是因为融资持续收紧,加上债务集中到期,2015、2016年大规模发行的地产债将在今年集中进入回售期,房企偿债压力很大。


而且房价到了现在的地步,老百姓的接盘能力已经捉襟见肘,家庭债务已经到了危险的边缘,再指望房价大涨进行高周转是不现实的。



在昨天的文章中也分析了未来房价的走势一定是“稳”字当先,消除目前泡沫的一种最好方式,就是不刺破泡沫,让房地产价格长期保持稳定,通过时间来消除泡沫,最终让房价收入比趋于合理。


在这种情况下,各家房企只好拼命降负债,填窟窿,回笼现金,而富力地产却不断地借新还旧,高额负债已经成为悬在头上的利剑,加上自身造血能力严重不足甚至持续下降,偿债压力和偿债能力实在令人堪忧,爆雷的可能性不小。


考验,或许才刚刚来临。

  

3

房价涨不涨,怎么判断?


其实,最近已经有很多关于今年房价的争论了,有人说,央行降准释放的1.5万亿巨款肯定要流向楼市了,而且不少地方已经取消限购和限售,很明显是给房地产调控松绑。


小债认为,这两个现象都不意味着房价要涨。




大家知道,房价短期看政策,中期看货币,长期看人口。


从短期来看,房地产调控依然坚持“房住不炒”的大原则,总体并没有松绑,部分地方的政策更像是为了保房价,防止房价下跌。


数据上看,2018年的房地产成交量不降反升,炒股的都知道,顶部放量意味着,大资本开始兑现收益,即将大跌


因此,房地产调控是为了控制交易量,一方面不能让获利者套现,另一方面还要维持一定的成交量,让房地产企业有钱拿地运转,让银行能收回贷款,让地方获得卖地收入,填补地方债。


一箭三雕,稳字重要。现在的总体调控政策都是在博弈,天平的两端都不能偏,成交量太低了,就提振一下大家的信心,让政策松动一下;有大涨的苗头了,就收紧一下政策,既不允许房价大涨,更不容许房价大跌。



从长期来看,那么中国的人口趋势如何呢?


建国以来,我们经历了三次婴儿潮。第一次是1962-1972年,主要原因是鼓励多生的政策。


第二次是1982-1992年这十年,因为计划生育之后,新生儿的数量就减少了,这次婴儿潮主要是第一次婴儿潮的延续,他们到了婚育年龄,带来了小幅增长。


第三次婴儿潮其实也是第二次的延续,不过峰值已经很小了,只能看出很小的变化。


出生人数曲线图


随后国家推出了单独二孩和全面二孩的政策,释放了一部分生育能力,才保证了近几年的新生人口没有大幅下降。


但从目前的生育意愿来看,这种生育能量维持不了太久了,就连曾经被冠以“中国最爱生孩子省份”的山东省,生育意愿也正在下降。其中,2018年青岛1-11月出生人口下降21.1%,二孩出生数下降29%,降幅非常明显。


有数据预测,大约从2022年开始,至迟从2026年开始,中国人口将进入负增长。每年的人口净减少将至少在五百万以上,即每十年消失一个法国的人口,这个人口减少的速度还会不断加剧。


因为,人总是会死的,中国人目前平均寿命75岁左右,第一次婴儿潮+75岁=2035年,这意味着什么?意味2035年左右,中国就将进入死亡率暴涨期。


那时候的房价,想保住就难了。





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