2019楼市走向的不确定性,并非来自政策!而是……

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两天前,又开会了。


同样,只字未提房地产。


1


两次大会,都只字未提房地产。


10月31日的研究经济工作会议上,没有提到房地产;12月13日,给明年经济工作定调的会议上,依旧没有提到房地产。


对于当下的楼市来说,没有消息基本等于好消息。


从侧面证明了,楼市的调控目标达成了,对于当下的调控结果相对满意。


这个态度,在一定程度上佐证了我们之前的推断:


稳定比降价更重要;稳定现状就是最好的结果。


对于明年的楼市政策,更大的可能将是:


不会再有新的补刀政策出现,甚至出于稳定市场的考虑,防止踩踏效应出现,会暂缓房地产税的跟进。


明年上半年的楼市大概率就是一个胶着的平稳市。


政策上不会有更大的举措,市场更不会得到太多的刺激。



2


明年市场的最大不安定因子,并非来自政策,而是来自供需。


我们先来看一组数据——


这是上市房企的存量和总资产之间的比值(比值越小,上市房企的存量越低)。



通过这张图,我们会发现,上市房企的住宅存量比已经处于近7年来的最低位。


也就是说,经过上一轮的大牛市之后,房企手里的货已经不多了。


按照正常的逻辑来说,当下房企最应该做的就是加大拿地力度,抓紧补仓,备战来年。


但是,今年的特殊之处就在于:几乎所有的房企都收缩了扩张的脚步。


今年的房企,向上看是所有的融资渠道都被史无前例的监管起来;向下看是步步紧逼的还债高峰期到来;中间夹着的是下行的市场行情,销量上不去,回款弄不来。


于是,我们看到了这样的土地市场——


今年前11个月,全国土地流拍1126宗。


其中,一二线城市土地流拍达282宗,是近六年来的最高记录。


按照当下的土拍节奏推算,今年将有8成以上的一二线城市无法完成供地计划!


当下市场的矛盾点,就出现了——


一方面,经历一轮的大牛市之后,各家房企的住宅库存都已经降到了历史低位;


但另一方面,受制于政策的影响,房企又都放缓了扩张脚步,都不敢拿地,造成了土地流拍。


最终,矛盾的一切后果都激发在了供需关系上。



3


我们来看一下,当下市场中的几组数据。


这张图,是过去8年间的新建商品住宅库存数据。



通过这张图,我们会发现从四年前开始,中国的商品住宅库存就始终保持下降趋势。


甚至,在调控2年之后的当下,库存大势仍然是在持续向下走的。


如果,我们把这些库存分解到各级城市里,我们会发现——



• 一线城市,永远缺房子,而且越来越缺少;

• 二线城市,稳中有降;

• 三四线城市,得益于去库存和棚改的双重刺激,在过去3年间,竟然从库存重灾区,变得一房难求。


库存探底,已经成为全国各级城市的楼市现状。


我们再来看看,各级城市的存销比走势。


所谓的存销比,就是住宅存量和销售量的比值关系。比值越小,去化周期越短,供需关系越紧张。



我们发现从2015年的去库存战争开始,全国各级城市的存销比都急速下跌。


• 一线城市,因为限购政策最严格,需求打压最狠,所以在强调控之后,库存去化周期略有回升;


• 但是二三线城市,即便在如此严厉的政策市中,需求也始终没有消失,库存去化周期始终保持在10个月以内的供需紧张区间内。


事实上,有一个数据可能更加醒目——


全国商品住宅库存去化周期已经下降至9个月;供需紧张值已经达到8年来的最高峰!


我们都知道——


明年年底的供需关系其实是由今年的库存量和新开工量决定的。


但是,反观今年的土地储备量、开工量和库存量,我们发现——


上市房企的存货已经达到了历史的最低点;市场的新开工体量也达到了近几年的最低值;


一二三线各级城市的库存已经连续多月探底;全国的库存去化周期也同步达到了近年的最低值——9个月;供需紧张值也是近8年来的最高峰……


9个月之后呢?明年年底的市场呢?


当下楼市的最大不确定因素,从强压的政策,演化成了逐步紧张的供需。



4


我知道,当下诸多人对于市场供需的反馈都是——


房子是过剩的!


开发商天天哭爹喊娘的要卖给我们房子!


事实的数据告诉我们,并非如此!


当下绝大多数的调控政策都只针对需求端,而非供应端。


实际的供应没有增加,甚至因为严厉的融资监管,供应进一步被压缩。


而实际的需求也并没有消失,只是被政策摁在了死胡同里罢了。


即便是死死摁住需求端,供需仍然在不可逆的一步一步走向紧张的区间中。


我们很难想像的是,一旦调控放开之后,大量的需求涌入市场之后,发现市场中实际的供应远远不足之后——


房价会发生怎样的逆转?


而房企的哭爹喊娘,也并不仅仅是因为房子卖不出去。


事实上,前11个月30家典型房企的销售额达到4.48万亿元,平均同比上涨33.2%。


哭爹喊娘,更多的是政策强压和融资监管下的态度表达。


市场下行的暗潮里,隐匿的是供需关系的异常紧张!



5


当有人问到我一个问题——


当下,刚需和改善能买么?要不要再等等?


我的答案都是:


能买,不能等!


上有政策给你助攻,下端的供需紧张还未爆发!


恐怕没有比此时更适合刚需的时机了!


最后,关于供需,我还有一个提醒。


我在上面虽然提到,全国各级城市的库存都在逐步告急,包括三四线城市。

虽然,从数据层面上,三四线城市的去库存战争已经完成了。


但是,实际上三四线城市的库存并未消失,而是转移了。


因为,绝大多数的三四线城市人口仍然是在不断流失的,实际的居住需求也是在不断流失的。


过剩的库存,只是从开发商手中转移到了购房者手中,从新房市场转移到了二手房市场。


那么,一二线城市呢?它们的供需会怎么走?它们的房价将会受到怎样的影响


我正在逐步整理各大重点城市的供需关系大数据,其中部分城市已经有了结论。


哪些是城市的库存是严重不足的?哪些城市在明年年底的需求复苏之后,最有可能会迎来一波房价的波动上涨呢?


为了避免无谓的争论和炒房的潜在嫌疑,请添加我的个人微信,咱们私下探讨。



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