大跌超50%,这里的炒房客懵了!但悲剧才刚刚开始……

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版权:来源 博闻财经(id:tttoney)综合自21世纪经济报道、工人日报、人民网 



2019年,那些楼市限购政策升级早的一二线城市,蠢蠢欲动,谨以此文提醒各位购房者,注意杠杆这把双刃剑,别伤到了自己。

 

本文由两部分组成,第一部分重点分享燕郊这几年房价的波动,第二部分重点分享几位购房者的心得感悟,希望对大家有用。


四万爆跌到两万,这里的买房人懵了!

 

河北燕郊的房价又坐上了"过山车",从4万跌到不足2万,购房人彻底懵了!

               

过去10多年,燕郊的房价如过山车一般。最近一年多更为明显:2017年3月之前,燕郊的房价曾被炒到接近4万多元每平方米,如今已经跌至不到2万元每平方米。  

 

2017年,位于河北省三河市的燕郊经济技术开发区,财政收入79.88亿元,工业总产值636.43亿元。燕郊,这个由县级三河市下辖两镇两街道组成的开发区,财政收入甚至高于代管该县级市的廊坊市市政府所在地广阳区。

 

换言之,这个与北京城市副中心仅一河之隔的“镇”,已经是“大身体小衣服”了。

 

在河对岸的人们看来,燕郊只是个睡城,每天爆满的公交车载着寻梦者,穿梭于528米高的中国尊之下,北京CBD与燕郊镇的距离,与首都机场大体相当。

 

而在河这边的燕郊新“镇民”眼中,这里是现有条件下的容身之所,不论好坏。

 

正因如此,两种不同的视角之下,任何房产政策都足以让燕郊的房价天翻地覆,拉锯的房价背后,是人们矛盾的心理,想追的梦和安不下心的家。


 

没有充足的产业,睡城的人只能去更大的城市寻找机会,如果社会民生投入不足,睡城的人只能是过客心态。期待京津冀一体化发展,会在不远的将来,让这样的城镇成为寻梦者真正的家园,而不再是投资客的乐园。

 

面积仅有105平方公里的河北廊坊三河市燕郊镇,因跟北京隔河相望,距离北京市区仅30公里,涌入了大量来自北京的外来客,因此,这里也被外界称为“睡城”“北京的后花园”。

 

旺盛的购房居住需求,让这里成了炒房客的“赌坊”。过去10多年,燕郊的房价如过山车一般。

 

最近一年多更为明显:2017年3月之前,燕郊的房价曾被炒到接近4万多元每平方米,如今已经跌至不到2万元每平方米。记者前往实地走访,一探究竟。

 

“楼市火的时候,我不会跟他这么耗”

 

通过102国道,从北京进入燕郊,会经过一道跟北京长安街上很像的彩虹门,这是燕郊的一个地标。穿过这道门,就是燕郊著名的“售楼一条街”,这个小镇以最直接的方式迎接着来自北京的客人。

 

记者在这条大街走访发现,一些售楼广告有着明确的目标群体指向,比如 “为北京的你致敬”等。

 

一年多前,这条街被一些媒体描述成:道路拥堵,购房者络绎不绝。然而,记者看到大街上行人并不多,只有零星几个“销使”人员站立在寒风中,不少店面已经闭门。

 

所谓“销使”,是销售使者的意思,主要任务是帮开发商带顾客到售楼处以及销售房源,除开发商发的保底工资外,还有带客户去售楼处产生的“带看费”和最终成交的销售抽成。

 

这是燕郊楼市与其它城镇不太一样的地方,许多购房人并非冲着某个地段某个楼盘而来,他们看中的只是“燕郊”两个字,或者说,是广告商的“北京东”三个字。因此,在进入燕郊的主干道上,会有这样的“销使”存在。

 

“带顾客到售楼处,如果顾客待满半小时,我会拿到90元。”在燕郊做了5年“销使”的王丽芳说,2016年和2017年初,楼市火的时候,她一个月能收入过万元。如今,来看房的寥寥无几,收入也少了很多。“带顾客到售楼处,端茶倒水陪着聊天,生怕他提前走了。”

 

当天,王丽芳看到一位刚从一个售楼处走出来的年轻小伙,一路跟随他半个多小时,劝说其到实地看房,还不时给其介绍燕郊的风土人情。最终,在小伙的一再推辞下,王丽芳才罢休。“楼市火的时候,我不会跟他这么耗的。”

 

燕郊的房价在过去10多年,一直起起伏伏,像过山车一样,房价的大涨大跌跟北京的房价、楼市政策息息相关。“

 

除了当地人以外,在这里买房的人有3种,

 

第一种人是北京本地人,在北京市区买不起房子,在这里买个大房子,比如老人把房子腾给孩子结婚,自己来燕郊住;

 

第二种人是在北京工作的外地人,买不起北京房子或者没有购买资格,安家在燕郊;

 

第三种人就是投资者了,有北京的,也有全国其它地方的。”

 

在燕郊楼市工作多年的一名销售人员说,“前两种其实算是‘刚需’, 这条路直走下去就是北京的国贸,如果只有投资客,燕郊不可能拥进这么多人。”


首付免息分期付款

 

燕郊到底有多少外来人口,各方数字不一,但有一个数字可见端倪,整个燕郊高新区,中小学及幼儿园有141所,二级以上医院有11家,各类医疗机构总计330 多家。

 

仅医疗卫生机构数量一项,已经超过了北京市16个市辖区中的3个。在庞大的常住和外来人口数量影响之下,这样的民生设施规模,已经远远超过县级市内4个镇街的体量。

 

燕郊房价首次大涨是在2010年。

 

当年北京出台限购政策,规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房,连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。在北京限购政策溢出效应下,燕郊房价突破万元大关。

 

燕郊最近的一轮房价上涨,则是在北京副中心建设、平谷线地铁修建等多重利好的背景下进行的。到2017年初,燕郊一些楼盘的房价涨至接近4万元一平方米。

 

然而,随之而来的是几轮限购政策:

 

2017年3月,廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购,外地户籍限购1套且提高首付比例;

 

2017年4月,三河市限购实施细则出台,将廊坊市的限购政策具体落地;

 

2017年6月,廊坊市限购升级,外地户籍需有3年社保或纳税证明,本地户籍限购2套。

 

这些限购政策,使得北京市户籍居民和在北京工作的非京籍居民,难以在燕郊购房,而投资客则开始将目光转向廊坊市的南面而非北面,那里的投资地域,不只是几个乡镇。

 

限购政策迅速让燕郊楼市降温。一家房产中介机构的成交记录显示,去年11月,燕郊美林湾一套2室1厅,面积为89.07平方米的房子的成交价为155万元,而去年3月同户型、同面积的房子成交价为292万元。

 

记者走访燕郊多个售楼处看到,看房的只有零星几个人,而销售人员则多达十几个,甚至几十人。售楼处的销售人员多数坐在椅子上,埋头玩手机。

 

尽管看起来不景气,但是销售人员仍旧卖力地给看房者灌输着燕郊的各种利好。在购买政策上,有些甚至给出了首付免息分期付款的条件。

 

在一家40年产权的商住房售楼处,销售人员告诉记者,首付可以分两年付和三年付,两年付第一次只需给10%的首付款,剩下的按月付;三年付,第一次则需要给20%的首付款,剩下的按月付。“都是免息,不同的是,两年付,房屋总价的折扣会更低一些。”

 

在另一家70年产权的住宅类商品房售楼处,销售人员则表示,由于限购政策规定非当地户籍需交3年社保或纳税证明才能买房,所以开发商允许购房者分3年付清首付,等到购房者拿到购房资质再网签。


买上房过好日子的故事

 

但是,这样的付款模式,得不到法律保护。

 

根据住建部、央行、原银监会此前联合印发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》要求,房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式,变相垫付首付款。

 

有业内人士表示,如果首付都是借的,一旦房价出现波动,对于购房者来说就很容易出现断供。

 

房价的起伏,让很多人尝到了的酸甜苦辣的不同滋味。

 

一些通过房屋买卖过上好日子的故事一直在流传。比如,天洋城某位购房者2009年以开盘价4000每平方米的价格购买了一套房,后高价卖出,净赚60多万元。

 

2015年,他又以1.5万元每平方米的价格投资了小区另一套房子,在2016年以3.5万元每平方米的价位卖出,又净赚了200万元。随后,在大厂换了一栋别墅。

 

“我去年在燕郊投资了一套90多平方米的房子,房子白送,只要你还月供就行。等你有了购房资格,配合你过户。”王福边开车,边苦笑说。他是常年往返于北京国贸和河北燕郊之间的黑车司机。40多分钟的车程里,房价是乘客们谈论最多的话题。

 

王福没有透露他购买的具体小区,但是他说,尽管燕郊现在的房价下跌很多,但是对未来仍有幻想。“过一条河就到了北京副中心,而且一直关于燕郊的各种传言。

 

这两年准备过苦日子,以前抽40多元一包的烟,现在抽十几元一包的烟。

 

以前从国贸到燕郊,乘客给15元才会拉,现在10元也能拉。”王福说,他投资少,自己暂时还能扛住。那些投资了多套房子被套的人,这两年肯定不好过。

 

“燕郊全是楼和人,那些传言怎么可能是真的?”在燕郊待了10多年的出租车司机李全分析说,2008年他花了3000多元一平方米的价格在燕郊买了房,见证了几次房价上涨和大跌,“反正自己住,只要不跌到3000多元一平方米就行。”

 

返回北京的路上,售楼大街上“销使”人员分发的广告依然还写着,“去买!下一个望京!”而在手机地图上,进京检查站前的道路,还是一如既往的深红色。


高杠杆接盘者,悲剧才刚刚开始!



今天下午,大家都在欢呼降准的事情,大v也都在分析这是一个多么利好的政策。但是在此刻,我想和大家分享戴老板@饭统戴老板的一段话(以下为微博全文):

 

差不多两年前的这个时候,参加了一个饭局,一桌12个人,来自金融、律师、IT、传媒等行业,其中9个在一年内都换/买了房,一个房产门户副总编借着大家的微醺,详细问了贷款情况,算下来平均房贷差不多接近5~600万的样子。

 

这些人这两年多数跟我都有交集,最近这个副总编又问了一些人的近况,跟我聊了半天,我略去一些关键的个人信息,挑几个大概说一下:

 

A先生

 

基金公司中层,贷款800万,包括部分消费贷,每月还款5万以上,两套房,大的自住小的出租。A月家庭月收入大概6万多税前,一直都入不敷出,每年都指望年终奖来还贷,但刚刚领导谈过话,说未来两年部门得勒紧裤腰带,18年的年终奖是零,老婆那边也发不了多少,于是压力骤增,正考虑要不要卖掉小房子。

 

B先生

 

科技公司码农,贷款400万,置换了一套150平的四居,8万/平,每月还款2万多,他每月5万税前收入,有若干期权,老婆是体制内公务员,月薪1万福利充沛,家庭压力并不大。目前最大的困扰是老婆怀了二胎,而且还是双胞胎……现在孩子快生了,B整天都在发愁,家里事都扔给父母,每天加班到10点多不想回家。

 

C老板

 

创业公司老板,贷款1300万,房子其实也只有一套,浦西著名豪宅楼盘,炒过一段时间币,投了一百多万,最高时飙到1.5亿,没套现,现在跌倒了不足十万,跟做梦一样……不过C能力很强,擅长跑政府关系,去年年底在重庆搞了一笔补贴,把上海这边员工几乎都裁掉了,准备等把房子卖掉后,就把公司搬到重庆去。

 

D先生

 

证券公司小头目,贷款300万,扣掉公积金每月还1万,但他家里有四套房,有贷款的只有一套,其余三套都用来收租,活的超爽。当然归根结底还是毕业早买房早(年龄也最大,80年的),没结婚没孩子,周围小姑娘都往上扑,据他自己说,前女友从75年到95年的都有,不过他去年切了一个小肿瘤,自己打定主意不结婚。

 

其他的一些案例,基本上都类似。总结一下:

 

1. 杠杆都是楼市牛市暴涨那会儿加的。差不多都是15-16年那会儿买/换的房,当时几乎一天一个价,房东动不动就跳涨10万20万,很多人房子其实都够住,也没忍住去置换了大房子。当然,他们基本上都有浮盈(纸面利润),就是比较难出手。

 

2. 从泡沫里赚的钱,也都扔回给泡沫了。A最典型,这两年收入不菲,其实都来自股市割韭菜割的,这厢赚的,那厢扔到楼市里了。B也一样,他上班的公司也是靠移动互联网泡沫才起来的,已经融到E轮了,发的奖金工资也都扔楼市里了。

 

3. 由俭入奢易,由奢入俭难。普遍反映,开支只要一上去,就很难再降下来,省钱是省不出来的,降消费的空间其实有限。B家里的老大(3岁女娃),碎钞机,每个月固定开支1w多,他自己算过,二胎的两个孩子肯定没办法按照这个标准来养。

 

4. 财运靠命。D有个同系师弟E,87年的,比D小7岁,但两人的父母却是同龄,E的父母是大学生,毕业后去了国企,晚婚晚育,而D的父母都是做小生意的,早婚早育,导致D买房时均价5000,E买房时均价5万,只能供得起一套外环外小房。E对这个特别有感慨,打定主意等40岁时再要孩子,坚决不跟87-89这波人口高峰的人一起生孩子。

 

最后,聊下来大家普遍觉得2019年压力会更大,得未雨绸缪准备过冬,但都不知道怎么过冬。在过去的三年、五年、十年里,我们都生活在一片火热中,没多少人喝过寒冷的西北风。

 

房子是用来住的,不是用来炒的。买房一定要量力而为,万不可高杠杆炒房。




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