“活下去”的地产寒冬 超额完工难阻裁员和债务违约 “剩者为王”!

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  在刚刚过去的2018年,“活下去”似乎成为了房地产市场的代名词,让很多人感慨房地产大势已去。那么,房地产市场真的像“活下去”那么惨淡吗?

  龙头房企超额完成销售目标

  最近,以恒大、碧桂园、万科等为首的各大房企纷纷晒出了自己2018年销售成绩单。

  恒大在1月7日发布公告称,公司2018年完成了销售金额约5513.4亿元,全年销售面积约5243.5万平方米,销售均价为每平方米10515元,完成了2018年5500亿元的销售目标,并且定下了今年6000亿元人民币的销售目标。另外两家公司的表现也不差,万科的合同销售金额为6069.5亿元,碧桂园则实现了归属股东权益的合同销售金额约5018.8亿元,同比增长31.25%。

  据相关资料显示,2018年百强房企中有近半数的房企制定了年度销售目标,且大部分集中在前50房企。其中近9成的房企超额完成了2018年的业绩目标。金科、阳光城、世茂、新城、宝龙、华润和奥园这7家企业在11月就提前完成了全年业绩目标。而且,中国金茂在年中将销售目标从1000亿元上调至1200亿元后仍旧超额完成了目标,完成率为106.67%。

 

  除了超额完成年度销售任务外,前100房企累积实现销售金额超过9.98万亿元,同比增长35%,增速依旧保持在较高的水平。其中,金科股份、阳光城、新城控股等房企的增速分别高达89.5%、77.9%和74.9%,远高于平均增速。

  同时,行业集中度也在不断提升。前十大房企集中度达26.9%,前50和前100房企集中度分别为55.1%和66.7%,较2017年分别提升9.3和11.3个百分点。

  裁员瘦身、降价维权成隐忧

  表面上看,众多房企完成了年度销售目标,似乎与“活下去”的状况相去甚远,但是降价维权、裁员瘦身等事件使得曾经光鲜的房地产业充满了隐忧。

  具体来看,国庆期间,多地楼盘推出了不同程度的降价措施,最常见的是精装改毛坯,或是将难以去化的产品以特价房的形式出售,比如恒大在去年9月启动了全国范围的大型促销活动等。地产行业曾经“金九银十”的市场在2018年不复存在。

  而地产商的打折降价促销活动引发了老业主的不满,合肥、西安等地出现了打砸售楼处、拉横幅等非理性行为。

  与此同时,房地产公司的裁员潮如影随形,泰禾、绿地集团和长江实业等纷纷爆出了裁员的消息。

  除此之外,地产公司也纷纷改名以加快去地产化的进程。比如恒大地产改名为“中国恒大集团”、龙湖地产变改名为“龙湖集团控股有限公司”、保利地产董事会同意变更公司名称为“保利发展集团股份有限公司”等。

  债务违约风险骤增

  裁员、去地产化的隐忧在资本市场上也引发了不小的反应。

  在刚刚过去的2018年,A股“熊冠全球”的跌幅是大家有目共睹的,房地产股票也未能在此轮熊市中幸免。

  纵观全年,房地产行业全年下跌28.79%,未能跑赢上证综指24.59%跌幅的表现,全行业2018年市值蒸发了约6800亿元。

 

  具体到个股上看,跌幅前三的ST新光、华业资本和粤泰股份都与债务违约很大关联。

  以ST新光为例,去年9月25日,上海清算所公告称新光控股集团发行的“17新光控股CP001”和“15新光01”债券均发生了违约。而且新光控股在银行间和交易所市场的11笔存续债券估值到期收益率超过180%,市场已不认可这些债券的价值。公司复牌后连续8个跌停,不久证券名称改为了“ST新光”。

  当然,债务违约不仅仅发生在中小房地产商头上,大型房地产商也未能幸免。去年平安夜,作为一家百强的房地产企业--银亿股份,未能按时足额支付“15银亿01”债券本金2.997亿元,构成了实质性违约。

  当然债务违约带来的不仅仅是股票的大幅下跌,股票退市也不是危言耸听。在11月8日深交所决定让中弘股份退市时,公司仍有77亿巨额债务待偿,成为了压垮它的最后一根稻草。

  “剩者为王”

  在去年万科的秋季例会上,郁亮喊出了“活下去”的口号。这似乎成为了去年房地产行业的共同心声。随着融资渠道的收紧和调控趋严的背景下,房地产公司融资受限、发债受阻的压力不断加大,随时面临着资金链断裂甚至破产的风险。

  从表面上看,以万科、恒大、碧桂园等为首的龙头公司加入到房子降价促销的大军中确实看到了房地产市场的阵阵寒意,但是这也给它们的存活提供了喘息的机会。

  以万科为例,在更名为“深圳市万科发展有限公司”的同时,郁亮提出了未来万科将要关注三个领域,一是大力发展租赁住宅业务;二是发展物业服务、长租公寓、物流等业务;三是在绿色战略方面拿出新的解决方案。这说明了万科开始朝业务转型的方向努力。而业务转型离不开资金的支持,这也能看出万科降价促销是为了快速回笼资金,以获得更大的发展空间。

  所以,对于房地产行业来说,“活下去”的口号更多的是让中小地产商不寒而栗,因为回笼资金慢和自有资金不足的缺陷,使得它们在房地产市场的寒冬中具有一定的生存压力。而对于大型房地产商来说,它们需要的是做到业务转型和充足现金流支撑的权衡。在市场尚未走出低迷的背景下,保持充足现金流是所有地产商的第一选择,而业务转型从当前来看,大型房地产商似乎先行一步。



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