房地产6万亿债务来了,大多头消失!

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版权: 来源 综合财经天眼 ID:DTjrjc、FX168 ID:fx168caijing


2017年,房地产遭遇了史上最严调控年,110城250道令牌前无古人。



2018年初,碧桂园第一次没有对外公布销售目标,但年会上杨国强还是喊出了质量“五星级”,销售8000亿;多年没有对外公布目标的万科仍旧“我行我素 ”,将“去地产化”的号角吹得最响;恒大没有藏着掖着,将目标定在了5500亿元。

第一梯队喊完后,剩下的相继跟上,不完全统计,百强房企中56家提出了年度销售目标,号称“帝王收割机”的泰禾绣口一吐,就是2000亿的“盛唐”。

资本寒冬里,房企终于交上2018年期末成绩单,每一个数字背后都有不一样的故事……

寒冬里的土壕

尽管碧桂园坍塌不断,万科喊着“活下去”,恒大增长不足两位数,但是房企三甲依旧毫无悬念,并且富得流油。

克尔瑞的数据,碧桂园7287亿元蝉联第一,万科6069亿元重回行业第二,恒大5511亿元的位居第三。

十强几乎都是老面孔,被贾跃亭坑哭的孙宏斌“情场失意赌场得意”,融创4600亿元逼近三甲,1年猛增1000个小目标。唯一的变化是华夏幸福,抱平安大腿换平安,最终还是被新城控股挤出了前十。

在楼市的寒冬里,top10门槛突破2000亿元,千亿房企的数量进一步扩充,2017年仅为17家,可短短一年时间就变成了30家。

另类万科

2018年,房地产市场跌宕起伏,房地产板块也一波三折,1月市值达到顶峰时,高达5.89万亿,最低的时候,只有3.49万亿,高低悬殊2.4万亿。

板块大跌后,房企们开启了回购潮。千亿龙头中国恒大、碧桂园率先斥资2.86亿元、2.88亿元,龙光地产、中国金茂、龙湖地产、中骏置业等等纷纷跟进。

天眼君获得的不完全统计数据,这场市值保卫战可谓轰轰烈烈。保利地产回购2.6亿股,拿下回购股数最多冠军;恒大集团耗资33.6亿元,成为回购金额最大金主;而碧桂园则将回购周期拉得最长,也摘了个头牌;世茂地产成为回购次数冠军,一年回购竟有30起。

万科是这场回购潮中异类,股价一度腰斩,手握1500亿重金,却没有回购一股,大概是不想为姚老板的减持搭台,去年下半年,作为“宝万之争”的尾声,姚老板终于开始了撤退的脚步,陆续减持5.52亿股。

万科没有回购,倒也没有闲着,没有买买买股票,却在买买买土地,一面斥资30亿元控股了多家华夏幸福子公司,一面又接盘恒大旗下嘉凯城4座城市的项目……

泰禾的牛皮

一面是严调控下房企股价萎靡,一面是房企业绩整体靓丽。天眼发现,不少房企已超额完成全年预定目标,而且平均完成率高达9成。

没有完成目标的反而成了少数,行业大哥碧桂园尽管也没有完成目标,但是更受关注的却是泰禾,一切都是因为一个牛皮。

遥想2017年末,黄其森高调立了2000亿flag,泰禾股价一夜吃了“金戈”,一个月涨了1.5倍,看不下去的深交所随即发函问询。

一年过去,业绩平平的泰禾股价打回原形,如果不是12月打鸡血,缺口金额远不止700亿元,当初吹下的2000亿泡沫在终究化作一个幻影。

比销售没达标更要命的是高企的负债。天眼君看下了泰禾去年三季报(年报尚未公布),集团整体负债已达2000亿元,较年初增加200多亿。其中,短期流动性负债800多亿元,而泰禾手里的现金仅有100亿元。最致命的是,泰禾84.78%的资产负债率就要触及发改委定下的“85%资产负债率”红线。

垮塌的2018

2018年的房企江湖分外吵杂,维权声、打砸声、坍塌声,声声入耳……

“高周转”的碧桂园率先出事,“五星级”家遭遇了“最猛”垮塌;王石缔造的情怀房企,在郁亮手中按下了快进键,万科“质量标杆”的招牌也被砸了个粉碎。

天眼君统计,碧桂园1年出事10余次,塌遍大江南北;万科则逢1水逆,1月11月相继坍塌。事故当头,杨国强亲自出面道歉,没道歉的郁亮则忙着在白银时代高喊“活下去”。未见坍塌的许家印高调回乡探亲,为河南老乡每人散3000块红包。

许老板的政治觉悟从来都是一流,他踢球大获成功,一堆房企老板纷纷效仿;他重金精准扶贫,八获中华慈善奖;他参加两会H皮带光芒四射,第二年就换成了七匹狼。他说恒大的一切都是党和国家以及社会给的。

当然,恒大的2018也并非一帆风顺,与贾跃亭FF“相爱相杀”,最高13.75%的高息美元债让天眼君“虎躯一震”。

2019慌不慌?

2018年的房企江湖强者恒强,12 月 百强销售规模达到 12800 亿元, 创下历史新高,但是同比增速持续放缓。

四季度,“借新换旧”、“收缩战线”成为了行业关键词,有媒体就多家上市房企的公告统计,为应对当年11月集中到期的兑付旧债,碧桂园、恒大、华夏幸福等多家龙头房企大额融资“借新还旧”。仅在11月19日、20日两天内,8笔公司债获准及发行,金额超过200亿元。

恒大有一份研究,2019年-2021年房企将面临债务集中兑付期。各年度规模分别为6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,单就数字看,2019年房企偿债将是最困难的一年。

“1500万先生”任泽平一直是一个另类的存在,党给他智慧党给他胆,做宏观首席时不仅干策略首席的活,A股5000点不是梦,还干地产首席的活,一线城市房价翻一番,后来竟然都验证了。到了恒大,这位多头旗手已经大半年不谈房地产……

2018年9月末,万科大喊一声“活下去”,原来这个黑色幽默是说给自己听的,也是说给同行听的。

房企负债黑洞!房价锁盘近一年,为回笼资金,开发商要降价!

房价跌过吗?

跌过


据证券时报10月12日报道:有40家上市房企已披露季报,它们2017年1-9月份共借债5828亿。同时据Wind数据显示:A股136家上市房企2016年年末的债务总额为4.92万亿(不包括恒大等港股房企)。


光A股上市房企的债务已达5万多亿,全国房企的债务已经创下新高。同时证券时报称:40家上市房企已披露融资成本均高于5%。


在2007年,2011年部分房企为了还债,纷纷降价卖房。而现如今,全国楼市已经锁盘近一年,8月份全国15个主要城市的房价同比去年全部回落。


图片来源:凤凰网


锁盘一年、房价同比下降,意味着今年肯定有部分房企没怎么赚到钱,那么从2017年年末到2018年这些房企为了还债,会降价卖房吗?



房企疯狂借债,陷永续债黑洞


根据2016年年报数据测算,截至2016年底,上市房企资产负债率80%的占24%。其中负债1000亿元以上房企就有12家,例如万科、保利地产负债分别为6689.97亿元、6556.62亿元。

同时,2017年由于政府强力执行限购政策,新房成交量惨淡,房企均面临回笼资金大幅减少的财务压力。虽然各大房企2017年度的准确负债率要等到明年年报出来才知道,但房企的资产负债率在2017年进一步上涨几乎是板上钉钉的事。


从房企重启有“黑洞”之称的永续债就能看出部分房企资金压力非常大。


永续债,又称无期债券,最典型的特征就是:不规定到期期限,持有人也不能要求清偿本金,只按期取得利息。同时在会计账目里被列为权益而非负债。


永续债不规定到期期限,不用偿还本金那不是很好嘛?怎么叫“黑洞”?你想一下如果你借给一个人钱,不规定他的还款日期(他可以终身不还),那么为了保障你的资金安全,你就会采取高息模式来对冲不还钱的风险!


同时在具体市场操作中,永续债利率还会重设,若不能在一个时间段偿还债务,那么利率将会重设(一次比一次高),一般来说,三年后所支付利率就能达到9%,甚至更高。所以发行永续债被称作是“饮鸩止渴”。


众所周期,恒大和碧桂园过去曾发行过数百亿元的永续债,但恒大已经赎回永续债。赎回800多亿永续债,债务游戏高手恒大急于从永续债中脱身!


所以,一般情况下,只要能通过其他方式凑集到资金,房企是不愿意触碰永续债的。而现今证券时报称部分房企在巨大资金压力下已经在发行永续债。


国庆都没人卖房,用什么还债?


据报道,国庆8天长假北京合计新建住宅签约222套,二手房住宅31套。同比跌幅达到了65%,创下2009年以来的最低值。同时上海国庆8天新建住宅也只签约了178套!


很简单,房子卖不出去,开发商就回笼不了资金,但每天贷款利息都在上涨。


据网易财经统计,今年国内房企的平均融资成本均高于5%,以中南建设为例:中南建设银行贷款2.1亿元,利率为5.23%,发行10亿元3年期公司债,利率为5.15%,20亿元中期票据,利率为7.5%。


而融资成本最高的一笔为债权转让融资10亿元,期限为3年期,利率为9%。


若不能及时卖房回笼资金,一个月的利息就要吃掉一个楼盘的利润!


2007、2008年的房企债务危机


07、08年由于发生金融危机,在政府4万亿政策出台之前,几乎所有房企都借不到钱。为了偿还债务,甚至为了维护公司日常经营,防止破产,众多开发商纷纷选择降价出售。



据中国新闻网2008年的报道,北京东四环百子湾的金都心语项目开盘价为8000元,东三环首城国际中心为10800元,西玉泉路附近远洋·沁山水为1000元,这些新开楼盘低于周边房价2000—4000元。


由于前期扩展过猛,债务过大,孙宏斌的顺驰就没熬过2007年,被迫卖给了港企路劲基建。


而且,在国庆节前央行公布的降准消息,也只是定向降准,要求资金更多投到三农和制造业,依旧是严控资金进入房地产。



那些融资成本高于10%的房企,在这波楼市淡季中肯定非常不好过。





总之,若由于偿债压力过大,明年部分房企还是有可能选择降价出售的,这样刚需能得到优惠,同时也不至于危及金融市场安全,似乎是个房企、刚需、国家三者共赢的局面。




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